Очень часто я слышу, что лучший источник пассивного дохода - это сдача квартиры в аренду. Но так ли это на самом деле. Давайте разберемся с привлечением моего личного опыта и опыта моих знакомых.

Прежде всего, давайте сравним доход от сдачи квартиры с банковскими процентами по вкладу на сумму стоимости квартиры. Возьмем срок вклада 1 год, сумму вклада от 1 млн. руб. с ежемесячной выплатой процентов и без дополнительных требований (по тратам, страхованию и т.п.). На конец 2019 года ситуация по вкладам для крупнейших банков РФ следующая:

Банк Ставка, % годовых Название вклада
Сбербанк 5,45% «Особый Сохраняй»
ВТБ 7,8% «Время роста»
Газпромбанк 6,22% «Ваш успех»
Альфа-Банк 6,22% «Ещё выше»

Средний процент станки для перечисленных выше вкладов составляет 6,42% годовых.

Далее давайте посмотрим среднюю стоимость продажи и аренды однокомнатной квартиры 40-50 кв.м по крупных городам РФ и сравним доход от аренды с доходом от вклада по средней ставке, рассчитанной выше.

Город, метро Стоимость квартиры Доход от аренды в мес. Доход от вклада в мес.
по ставке 6.42% годовых
Москва
м. ВДНХ
10,5 млн.руб. 42 тыс.руб. 56 тыс.руб.
Москва
м. Тульская
11,8 млн.руб. 57 тыс.руб. 63 тыс.руб.
Санкт-Петербург
м. Чкаловская
9,3 млн.руб. 44 тыс.руб. 49 тыс.руб.
Санкт-Петербург
м. Лесная
5,8 млн.руб. 30 тыс.руб. 31 тыс.руб.
Новосибирск
м. Гагаринская
3,8 млн.руб. 21 тыс.руб. 20 тыс.руб.
Екатеринбург
м. Уральская
3,5 млн.руб. 22 тыс.руб. 19 тыс.руб.
Нижний Новгород
м. Горьковская
4 млн.руб. 22 тыс.руб. 21 тыс.руб.
Казань
м. Горки
3,8 млн.руб. 17 тыс.руб. 20 тыс.руб.
Омск
Кировский р-н
2,2 млн.руб. 14 тыс.руб. 12 тыс.руб.
Самара
м. Гагринская
3 млн.руб. 17 тыс.руб. 16 тыс.руб.
Красноярск
Советский р-н
2,7 млн.руб. 17 тыс.руб. 14 тыс.руб.
Волгоград
Центральный р-н
2,9 млн.руб. 16 тыс.руб. 15 тыс.руб.
Тюмень
Восточный р-н
3 млн.руб. 15 тыс.руб. 16 тыс.руб.
Барнаул
Центральный р-н
2,4 млн.руб. 13 тыс.руб. 13 тыс.руб.

Как видно из таблицы, доход от вклада практически совпадает с доходом от сдачи квартиры в аренду. Где-то немного больше, где-то меньше. То есть, в денежном выражении нет разницы, сдавать квартиру в аренду или продать квартиру и получать доход от вклада. А если учесть необходимость уплаты налогов, то выгоднее будет доход от вклада.

Давайте рассмотрим плюсы и минусы дохода от сдачи квартиры в аренду:

  • Необходимо постоянно искать новых арендаторов. Это не так просто, как может показаться. Банки стараются сделать ипотеку доступной, привлекают субсидии и материнский капитал. В результате мало-мальки работающие молодые люди берут ипотеку на десятки лет и живут в "собственной" квартире, а в съемной квартире в основном нуждаются приезжие, студенты и малообеспеченные люди с нестабильным заработком. Вам придется иметь дело с ними, а не со средним классом, как вы ожидали. Снимать квартиру они будут, в основном, на несколько месяцев. После каждого квартиранта необходимо приводить квартиру в порядок, делать мелкий ремонт. И не стоит ожидать, что квартиранты будут бережно относиться к квартире и бытовой технике.
  • Квартиранты могут оказаться проблемными. Они могут:
    • иметь криминальное прошлое и настоящее
    • затопить соседей
    • повредить натяжной потолок, бытовую технику, мебель и другое имущество
    • завести домашних питомцев, которые будут обдирать обои, перекусывать провода, делать лужи и оставлять свой запах
    • устраивать шумные вечеринки
    • перестать платить арендную плату
    • вынести из квартиры технику и ценные вещи
    • поменять замки и номер телефона
    • превратить квартиру в притон или бордель
    • намайнить биткоинов или другую криптовалюту, а платить за электричество придется вам
    Это не фантазии, а реальные истории. Если вы думаете, что в любой момент можете выгнать проблемных квартирантов, выставить их вещи за дверь и поменять замки, то должны знать, что это самоуправство и оно уголовно наказуемо. Проблемы с квартирантами, возможно, придется решать через суд, а это время и нервы.
  • Вы привязаны к месту расположения квартиры. Переехать жить в Таиланд (или другую страну) и постоянно жить там на пассивный доход от сдачи квартиры в аренду не получится по приведенным выше причинам.
  • Пока Вы не нашли арендаторов, вам придется платить коммунальные платежи, которые постоянно увеличиваются.
  • Необходимо платить налог с дохода от сдачи квартиры в аренду, а также ежегодный налог на имущество. Причем, чем больше квартир у вас в собственности, тем выше налоговая ставка и налог на каждую квартиру.
  • Недвижимость остается в вашей собственности.

А теперь давайте рассмотрим плюсы и минусы дохода от вклада, полученного с продажи квартиры:

  • Платить налог с дохода от вклада не придется. По рублевым вкладам налогом не облагается доход в пределах ставки рефинансирования ЦБ РФ плюс 5 процентных пункта. С 28.10.2019 по 15.12.2019 ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 6,5%. Поэтому вклады до 11,5% годовых не облагаются налогом. По валютным вкладам налогом не облагается доход до 9% годовых.
  • Вы не привязаны к определенному месту. Можно распределить вклад в разные банки и валюты и переехать жить в любое место. Никакой головной боли по поводу квартирантов, договоров аренды и оплаты квитанций.
  • Даже если банк обанкротится, Агентство по страхованию вкладов (АСВ) гарантирует выплату вкладчикам суммы вклада, но не более 1,4 млн рублей по всем счетам в одном банке. При этом страховые выплаты по вкладу в одном банке не влияют на размер компенсации в случае дефолта в другом банке для того же вкладчика. Поэтому вклад более 1,4 млн рублей можно распределить по нескольким крупным банкам.
  • Мошенничества с деньгами, хранящимися в банках, более распространены, чем мошенничества с квартирами: фальшивые расписки о долге, фальшивые судебные решения, несанкционированная замена сим-карты и др. Более вероятно лишиться денег, хранящихся в банке, чем лишиться квартиры в результате мошенничества.

Заключение

Как видно из моего рассказа, пассивного дохода от сдачи в аренду квартиры не существует. Этот доход требует постоянный активных действий. Нужно постоянно быть начеку, расслабиться не получится.

В то же время, доход от вклада на сумму стоимости квартиры практически равен доходу от сдачи квартиры в аренду. А если учесть налоги, коммунальные платежи и другие расходы, то доход от вклада будет во многих случаях выше. Только нужно знать о возможных мошенничествах и по возможности минимизировать риски. Но это уже другая история.

Вопросы, комментарии, возражения? Пишите мне на адрес passive-dohod@mail.ru